Coronacrisis versnelt de groenblauwe revolutie in vastgoed

De coronacrisis versnelt het bewustzijn hoeveel onze gebouwde omgeving bijdraagt aan welzijn en gezondheid. Het zal ook voor gebouwen en gebieden standaarden versnellen gebaseerd op feiten en ondersteund door peer-reviewed wetenschap.

De Amerikaanse futurist Rex Miller verwoordde het onlangs zo: 'We zijn allemaal onderdeel van  een verandering van historische dimensies. We hebben er niet om gevraagd, hebben het niet zien aankomen of weten niet wat we moesten doen toen het zo ver was. We zullen collectief te maken krijgen met maanden en misschien jaren van nevenschade aan onze economie, de mentale gezondheid van werknemers en de psyche van onze natie.'

Die stijging van de zorgkosten is zeker geen nieuw fenomeen. Kijk bijvoorbeeld naar de praktijk in Nederland: Tussen 1972 en 2018 stegen de zorguitgaven in Nederland van 6 miljard naar 100 miljard euro. Het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) schat dat de kosten oplopen tot € 291 miljard in 2060. Het overgrote deel (€ 96 miljard) gaat naar de ziekenhuiszorg. De uitgaven aan gehandicaptenzorg, ouderenzorg en GGZ bedragen dan waarschijnlijk € 30 miljard. Op basis van een gemiddelde jaarlijkse reële groei van de economie van 1,7 procent tot 2060, zien we dat de zorguitgaven als percentage van het bruto binnenlands product tussen 2015 en 2060 stijgen van 12,7 naar 19,6 procent. per hoofd van de bevolking zou deze stijgen van ruim € 5.100 tot bijna € 15.800: een verdrievoudiging.

Dezelfde trend is aanwezig in alle westerse landen. In de Verenigde Staten is de situatie nog ernstiger: als het huidige trend aanhoudt, zal tegen 2050 bijna 40% van het BBP nodig zijn om de gezondheidskosten te dekken.

Tussen 1972 en 2018 stegen de zorguitgaven in Nederland van 6 miljard naar 100 miljard euro.

Re-humanisering van de werkplek

De coronacrisis verergert de situatie. Een studie van het Commonwealth Fund concludeerde in 2020 dat een derde van de volwassenen in de VS sinds het begin van de pandemie last had van een krachtige cocktail van stress, angst en verdriet. De snelle verspreiding van COVID-19, de vloedgolf van informatie en desinformatie, samen met het gevoel van isolatie van fysieke afstand en quarantainemaatregelen, vragen om een hoge prijs. En medio 2021 is het nog niet voorbij. Ook hier scoort de VS hoger dan veel andere landen, vooral in Noordwest-Europa. Zo scoorde Nederland in dat onderzoek laag in vergelijking met andere westerse landen: slechts 14% van de bevolking rapporteerde soortgelijke klachten.

De geestelijke gezondheid van een persoon is onzeker: deze kan - ten goede of ten kwade - worden beïnvloed door werk- en sociale omstandigheden, omgevingsfactoren, levensstijl en gezondheidsgedrag. Vanuit een zakelijk perspectief wordt geestelijke gezondheidszorg vaak gezien als iets dat buiten de taak van de werkgever valt - en eerder als een 'nice to have' dan als een essentieel element. Maar naarmate het bewijs toeneemt, realiseren CEO's zich dat investeren in de geestelijke gezondheid en veerkracht van hun werknemers meer dan altruïstisch is; het heeft een directe impact op de productiviteit en winstgevendheid.

'Knijpen we centen uit om de bouwkosten te verlagen en verliezen we dollars aan betrokkenheid?'

David Radcliffe, vice-president onroerend goed en werkplekservices voor Google, verwoordt het zo: 'Knijpen we centen uit om de bouwkosten te verlagen en verliezen we dollars aan betrokkenheid?'

Dit heeft grote invloed op de manier waarop we de gebouwde omgeving beoordelen. Naast 'groene' certificering wordt 'blauwe' certificering steeds belangrijker. Een certificaat voor groene gebouwen is bij veel vooruitstrevende huurders, verhuurders en investeerders geëvolueerd van een 'nice-to-have' naar een 'baseline must-have'. De implementatie, validatie en communicatie van een concept van gezonde gebouwen is een nog belangrijkere onderscheidende factor voor vooruitstrevende bedrijven.

Testen, verifiëren en certificeren

Een van de belangrijkste punten van kritiek op certificeringssystemen voor groene gebouwen is dat ze grotendeels het ontwerp en de prestaties van een gebouw op een bepaald moment vertegenwoordigen. Zegt de BREEAM-certificering van een kantoor uit 2010 ons echt iets over de prestaties van dat gebouw vandaag, tien jaar later? Het antwoord is grotendeels nee. Gelukkig, net zoals er in het onderwijs een beweging is geweest in de richting van 'levenslang leren', is er een ontwikkeling bij gebouwen waarbij we overgaan van statische beoordelingen naar dynamische beoordelingen. Hierbij worden de prestaties van gebouwen continu gemeten en geverifieerd. Kort gezegd komt dit neer op het continu testen, verifiëren en certificeren van gebouwen en portefeuilles als het gaat om gezondheid en welzijn.

Zo ziet een goed certificeringsprotocol voor gezond bouwen eruit volgens Harvard-onderzoekers Joseph G. Allen John D. Macomber in hun boek Healthy Buildings (2020): 

• Op bewijs gebaseerd en ondersteund door peer-reviewed wetenschap. 
• Is flexibel en kan evoluerend onderzoek en nieuwe technologische ontwikkelingen omvatten. 
• Is gestandaardiseerd, consistent gedefinieerd en controleerbaar.
• Is kosteneffectief (en met een kosten-batenanalyse die de menselijke gezondheid en prestaties omvat). 
• Wordt niet alleen op een bepaald moment gedefinieerd. Wordt beheerd en geverifieerd met tests ter plaatse door experts die zijn opgeleid in het anticiperen, evalueren, beheersen en beheersen van gevaren. 
• Maakt prestatieverificatie mogelijk, inclusief monitoring van gezondheidsprestatie-indicatoren zoals realtime indicatoren van de kwaliteit van het binnenmilieu in ruimtes die representatief zijn voor waar mensen hun tijd doorbrengen. 
• Is ontwikkeld in nauwe samenwerking met eindgebruikers en bouwgezondheidsexperts (bijv. ingenieurs, gezondheidswetenschappers en medische professionals). 
• Wordt erkend door de markt en investeerders in het bieden van commerciële waarde. Stimuleert gedeelde waarde tussen belanghebbenden (bijvoorbeeld investeerders, eigenaren en huurders). 

Niet voor niets zien we de opkomst van gezondheidsnormen zoals WELL, Fitwell en anderen. En ook bestaande 'groene' standaarden zoals BREEAM en LEED worden aangevuld met nieuwe gezondheidskenmerken.

De wetenschap weet het al lang, maar versneld door de coronacrisis breekt het besef door hoezeer onze gebouwde omgeving ons welzijn en onze gezondheid beïnvloedt. De doorbraak van groene naar blauwe gebouwen, en de transparantie in informatie die daarvoor nodig is, is de grootste vastgoedrevolutie sinds mensenheugenis.

Dit is een samenvatting van een artikel dat eerder verscheen de in publicatie The Future of Real Estate (Nova Science Publicers, 2021)