INREV: verlamming dreigt door onduidelijke definities en meetmethoden SFDR

INREV, de koepel van niet-genoteerde vastgoedfondsen, wil van de Europese Unie meer duidelijkheid over definities en meetmethoden en regels op maat voor vastgoedbeleggingen die zich richten op het verduurzamen van vastgoed. De huidige definities van duurzame investeringen volgens SFDR zijn volgens INREV te vaag en de naleving van voorgestelde cijfermatige criteria is moeilijk zonder meer duidelijkheid. Er is ook een risico op verkeerde interpretatie van gegevens en beschuldigingen van greenwashing.

De vaagheid van de huidige regelgeving zou er zelfs toe kunnen leiden dat er rem komt op investeringen in vastgoed die erop gericht is zaken als klimaatverandering, maar ook sociale kwesties rond gezondheid en welzijn aan te pakken, zo blijkt uit de reactie van INREV op de consultatie van de European Securities and Markets (ESMA) over richtlijnen voor de namen van fondsen met het gebruik van ESG- of duurzaamheidsgerelateerde termen. 

'RTS te vaag en onnauwkeurig'

Op 1 januari 2023 traden de Regulatory Technical Standards (RTS) in werking met Level 2 vereisten, bekend als SFDR Level 2. INREV wijst erop dat de EU-Commissie het SFDR-regulatiekader heeft ontwikkeld voor de openbare financiële markten, die ongeveer 90% van alle investeringen vertegenwoordigen en daarom de belangrijkste focus van de regulatie vormen. 

Echter, de vastgoedmarkt, die slechts ongeveer 3% van het totale financiële kapitaal vertegenwoordigt, is verantwoordelijk voor ongeveer 39% van de totale CO2-uitstoot en 36% van het energieverbruik. Vastgoed heeft dus het potentieel om aanzienlijke impact te hebben op het versnellen van de weg naar een duurzamer Europa. Het is daarom van groot belang hoe het regulatiekader dat oorspronkelijk is ontworpen voor openbare markten (die de neiging hebben tot korte-termijn handelshorizonten) zich verhoudt tot private markten, zoals de vastgoedmarkt, die worden gekenmerkt door middellange tot lange-termijn actieve managementstrategieën.

De ongenoteerde vastgoedbeleggingsindustrie heeft, zo stelt INREV, moeite om te voldoen aan SFDR en de taxonomie vanwege de vaagheid en onnauwkeurigheid van de bestaande definities en de beperkte aard van de huidige meetmethoden die beschreven worden in Level 2-regulaties met betrekking tot vastgoed als activaklasse.

Als het gaat om duidelijke definities en normeringen heeft de markt zelf de afgelopen jaren het voortouw genomen met sectorale richtlijnen en aanbevelingen die zich specifiek richten op het beoordelen van de duurzaamheid van vastgoed, met standaarden en benchmarks zoals BREEAM, LEED, WELL, Fitwel, Wiredscore, GRESB en anderen.

Verlammend effect op impact-kapitaal vastgoed

Beleggingsbeheerders hebben ook een nadeel ten opzichte van potentiële kapitaalbronnen die de disclosure-regelingen onder artikelen 8 en 9 van SFDR willen gebruiken als "labels" voor beleggingsdoeleinden. Deze moeten zorgvuldig worden afgewogen tegen de risico's van verkeerde interpretatie van gegevens en beschuldigingen van greenwashing.

INREV zou graag een grondigere beoordeling zien van de implementatie van SFDR, waarbij met name wordt gekeken naar de mogelijkheden om de bruikbaarheid van SFDR te verbeteren door middel van heldere definities en meer relevante meetmethoden en labels die van toepassing zijn op niet-genoteerde vastgoedproducten. Richtlijnen voor de namen van fondsen die ESG- of duurzaamheidsgerelateerde termen gebruiken, kunnen dan worden gebaseerd op deze meer uitgebreide beoordeling.

Als voorbeeld noemt INREV de regels voor fondsen die zich richten op de overgang van niet-duurzame naar duurzame vastgoedactiva. Een van de belangrijkste uitdagingen in Europa op het gebied van klimaatmitigatie is de ontoereikende snelheid van duurzame renovatie (beoordeeld op 1% per jaar). Om de uitstoot met ten minste 55% te verminderen, richt de Europese renovatiegolf zich op de renovatie van 35 miljoen gebouwen. 

Het is van cruciaal belang dat SFDR dit initiatief ondersteunt. Een investeringsstrategie die zich op dit onderwerp richt, zou een value-add fonds zijn, dat "niet-duurzame" gebouwen verwerft en deze binnen een periode van ongeveer 3-5 jaar (afhankelijk van factoren zoals de vervaldatum van de huurovereenkomst, het ontwerp- en bouwprogramma, de plannings- en supply chain-beperkingen, enz.) renoveert tot "duurzaam". Nadat ze opnieuw gepositioneerd zijn, worden de activa verkocht aan kernfondsen. Zo'n portefeuille zou dus per definitie voornamelijk onduurzame activa bevatten (wachtend op of onder renovatie). De vereiste om te allen tijde 50% duurzame investeringen aan te houden om een dergelijk fonds een naam te geven die zijn ware doel (duurzame renovatie/klimaatimpact) beschrijft, zou onmogelijk maken. Daarom zou de voorgestelde regel een verlammend effect kunnen hebben op kapitaal dat op zoek is naar investeringen in vastgoed om klimaatverandering aan te pakken.

Klik hier voor de reactie van INREV op de consultatie van de European Securities and Markets (ESMA)