'Kansen voor ESG Value Add-Strategie op kantorenmarkt nemen toe'
De Nederlandse kantorenmarkt kent op dit moment een historisch lage leegstand en een zeer beperkte nieuwbouwpijplijn. Toch hebben core-beleggers de afgelopen twee jaar hun beleggingscriteria aangescherpt – vooral met het oog op ESG-ambities en de impact van hybride werken. Volgens de Real Estate Market Outlook 2025 van CBRE willen beleggers nauwelijks concessies doen als het gaat om locatie, kwaliteit en duurzaamheid. Veel van hen hanteren strikte duurzaamheidsambities, zoals een vastgesteld maximum energieverbruik per vierkante meter of nul COâ‚‚-uitstoot – oftewel: de net zero-ambitie, die wordt gerealiseerd door de uitfasering van gas en de inkoop van groene elektriciteit.
Beleggers streven ernaar om deze doelstellingen tussen 2040 en 2050 te behalen of in ieder geval onder de grens van de Carbon Risk Real Estate Monitor-reductiepaden te blijven. Daarbij worden verschillende methodieken gehanteerd, zoals de internationaal erkende SBTi aligned Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) en de Nederlandse Paris Proof 2040-eindnormen, ontwikkeld door de Dutch Green Building Council (DGBC).
Toch blijkt in de praktijk dat deze duurzaamheidsambities niet altijd haalbaar zijn. Waar in eerdere jaren het laaghangende fruit nog kon worden geplukt, zijn inmiddels steeds vaker grondige CapEx-ingrepen in installaties, gevels en beglazing noodzakelijk. Vooral beleggers met een Paris Proof-ambitie moeten rekening houden met strikte normen, zoals een maximale energie-intensiteit van 70 kilowattuur per vierkante meter per jaar.
Daarnaast zetten grootschalige investeringen de rendementen van core-beleggers onder druk, waardoor het afstoten van minder duurzame gebouwen steeds vaker wordt overwogen. De vraag rijst of gebouwen die dergelijke investeringen nodig hebben nog wel als "core" kunnen worden gezien.
Om deze reden richten core-beleggers zich vooral op de duurzaamste en best gelegen gebouwen, waarvan de specificaties aansluiten bij de veranderende gebruikersvraag. Private equity-partijen, family offices en SCPI's tonen daarentegen wel interesse in minder duurzame objecten, maar dan tegen aanzienlijk hogere bruto-aanvangsrendementen. Hierdoor ontstaat een gat van 150 tot 300 basispunten tussen core- en overige kantoorproducten.
Kansen voor value-add beleggers
De polarisatie op de kantorenmarkt, zoals CBRE signaleert, wordt steeds duidelijker zichtbaar in de waarderingen. Dit biedt kansen voor durfinvesteerders om gebouwen kwalitatief te verbeteren en te verduurzamen.
Toch blijven veel investeerders terughoudend vanwege onzekerheid over de exit yield over vijf à zeven jaar. De vraag is in hoeverre deze gebouwen tegen die tijd voldoende verduurzaamd zijn en hoe de gebruikersmarkt zich zal ontwikkelen. Zolang beleggers de kwaliteit- en duurzaamheidswensen van huurders kunnen faciliteren, blijft een gunstige exit yield realistisch.
Wetgeving en toekomstbestendige keuzes
CBRE wijst in haar Real Estate Market Outlook 2025 op het belang van scherpe keuzes tussen verschillende duurzaamheidsambities. De Europese Commissie introduceert nieuwe wetgeving voor duurzame gebouwen en energielabels (EPBD), waarbij het Nederlandse energielabelsysteem in 2029 wordt aangepast. De hoogste classificering (label A) zal dan alleen worden toegekend aan energie-efficiënte, fossielvrije gebouwen.
Het is raadzaam om bij renovatieplannen drie zaken goed te regelen:
- Passen de plannen bij toekomstige huurders? Bedrijven stellen steeds hogere eisen aan werkplekconcepten en duurzaamheid.
- Hoe worden huidige huurders tijdelijk ondergebracht? Dit blijft een uitdaging op de krappe kantorenmarkt.
- Is de stroomaansluiting sterk genoeg? Voor duurzame installaties en laadpalen is voldoende capaciteit essentieel.
Meer informatie over deze trends en marktontwikkelingen is te vinden in de Real Estate Market Outlook 2025 van CBRE.
