Meten ESG-prestaties op pandniveau wordt de norm
Het meten van ESG-prestaties op pandniveau wordt steeds meer de norm. Dat heeft alles te maken met de roep naar meer transparantie, vertrouwen en beter inzicht in resultaten als het gaat om de prestaties op gebied van duurzaamheid, gezondheid en veiligheid van een portefeuille.
Zo vereist de GRESB, een belangrijke ESG-benchmark voor met name institutionele beleggers, in toenemende mate dat de deelnemers aan de benchmark op gebouwniveau informatie aanleveren.
Dat is een verandering van koers. De afgelopen jaren waren benchmarks voor duurzaamheid vooral erop gericht informatie te verzamelen op fondsniveau. Dit vanuit de overtuiging dat informatie moet worden samengevat tot het niveau van een bedrijf, een fonds, een joint venture of een vergelijkbaar vehikel waarover beleggers besluiten nemen.
Waarom werd er vooral gerapporteerd op fondsniveau? Dat is immers het vehikel waarin je kunt beleggen. Het is de eenheid waaraan uiteindelijk winst, verlies en waarde worden toegewezen. Bovendien zijn fondsen meer dan de som der delen. Als organisaties brengen ze samen fysieke activa (zoals ruimten, gebouwen, enz.), menselijk kapitaal, technische capaciteiten, waarden en strategie.
Natuurlijk zijn prestaties van individuele assets - gebouwen, units binnen die gebouwen - altijd een cruciaal onderdeel geweest van de waardepropositie. Maar er waren praktische en strategische belemmeringen voor een grotere focus op prestaties op gebouw of zelfs unit niveau.
Sommige vastgoedbedrijven zijn van mening dat beleggers de prestaties van individuele panden niet hoeven te kennen. Het is de taak van het managementteam kapitaal om te zetten in rendement door middel van investeringen in vastgoed. Beleggers moeten vooral weten hoe het managementteam dit werk aanpakt; de stand van zaken en prestaties van een individueel gebouw is volgens die redenering voor beleggers niet van belang. Organisaties die er zo over denken zijn vaak terughoudend om informatie op gebouwniveau te verstrekken.
Andere bedrijven zien vooral praktische en logistieke bezwaren te rapporteren op gebouwniveau. Het is best een opgave tijdige en nauwkeurige informatie te verzamelen en te ordenen over de ESG-prestaties in grote, diverse portefeuilles.
Beide benaderingen leiden tot een terughoudendheid of onvermogen om de beoordeling en rapportage over ESG-prestaties op gebouwniveau uit te breiden.
Maar de toekomst is aan rapportage op gebouwniveau. Verwachtingen van beleggers verschuiven en de technologie ontwikkelt zich snel. Beleggers willen meer en betere informatie en nieuwe technologie maakt het gemakkelijk grote hoeveelheden informatie te verzamelen, soms zelfs realtime.
Drie redenen waarom we een trend zien richting rapportage op gebouwniveau: transparantie, vertrouwen en consistentie:
- Vertrouwen. Het geloof in prestaties op het gebied van milieu, maatschappij en bestuur leidt direct tot een groter bewustzijn over het belang van datakwaliteit. Als ESG-prestaties ertoe doen, dan moeten alle belanghebbenden erop kunnen vertrouwen dat de belangrijkste meetwaarden nauwkeurig, actueel en relevant zijn. Standaarden zoals WELL, BREEAM en benchmarks zoals GRESB eisen ook dat de onderliggende informatie nauwkeurig en actueel is. Dat vereist voor organisatie dat ze aanpak moeten hebben voor het verzamelen, controleren en publiceren van ESG-informatie op gebouwniveau.
- Transparantie. Stakeholders willen meer en betere informatie over hun beleggingen. Vergeleken met tien jaar geleden zijn de eisen voor de transparantie van asset managers dramatisch toegenomen. Het is niet lang houdbaar simpelweg te vertrouwen op een managementteam om het geld van investeerders om te zetten in rendement.
- Resultaten. Alleen maar voortgang van het beheer van gegevens op gebouwniveau is niet voldoende. Asset managers worden in toenemende mate gevraagd om de resultaten op het gebied van ESG beter te kunnen duiden en te communiceren. Dat vereist dat je dan ook voortgang boekt met het formuleren van doelen, intenties en acties. Stakeholders willen meer inzicht in de risico’s en kansen van een portefeuille op basis van de informatie uit individuele gebouwen.
Samenvattend:
We zien een verschuiving in de balans van de informatie tussen fonds- en gebouwniveau. Natuurlijk blijft de informatie op fondsniveau van groot belang: je wilt weten wat de strategie en financiële prestaties zijn op dat niveau. Maar daar komt inzicht in de individuele objecten nu bij.
We zien dus een stijgende verwachting om de prestaties op objectniveau te begrijpen en te communiceren. Dit om ESG-rapportages op fondsniveau te ondersteunen. Dat heeft grote consequenties voor management en communicatie: Je moet ESG-doelen op hoog niveau koppelen aan praktijkresultaten. Dat betekent meer risico voor fondsen die op dat punt slecht presteren en meer bewustzijn voor slecht presterende panden binnen portefeuilles.
