Taxatie Transformeert: Focus op ESG

De waardering van vastgoed ondergaat een revolutionaire verandering, gedreven door een wereldwijde verschuiving naar verantwoord en duurzaam ondernemen. ESG-factoren (Environmental, Social, en Governance) zijn van bijzaak naar hoofdzaak verplaatst, beïnvloed door mondiale overeenkomsten zoals de Overeenkomst van Parijs en druk vanuit de financiële toezichthouders.

ESG-factoren spelen een steeds grotere rol als het gaat om hoe vastgoed wordt gewaardeerd. Dankzij kaders als de TCFD (Task Force on Climate-related Financial Disclosures), is duurzaamheid niet alleen gericht op het milieu, maar ook op economische en sociale aspecten.

ESG-factoren zijn in de schijnwerpers komen te staan door nieuwe regels, de verwachtingen van mensen die betrokken zijn bij vastgoed, en de behoefte om risico's goed te beheren. Eigendommen die sterk gericht zijn op ESG worden nu in veel markten gezien als slimmere keuzes. Ze zijn waarschijnlijk beter in staat om hun waarde te behouden, investeerders aan te trekken, en gunstige financieringsvoorwaarden te krijgen.

Druk van de banken

Onder druk van toezichthouders zijn banken steeds meer ESG-informatie (Environmental, Social, en Governance) gaan eisen van vastgoedbeleggers aan wie ze leningen hebben verstrekt. In Nederland zijn de grootbanken, zoals ABN Amro, ING, en Rabobank, leidend in deze ontwikkeling. Ze hebben enkele jaren geleden een zogenoemde 'duurzaamheidsparagraaf' geïntroduceerd, en er is een nieuwe versie in voorbereiding, bekend als Vastgoedtaxonomie 17. Later dit jaar moet deze ingevoerd worden.

Wat dit betekent is dat de bank steeds meer van de taxateur verwacht om uitgebreide ESG-informatie aan te leveren. Vastgoedtaxonomie 17 is hierbij een belangrijk hulpmiddel, aangezien het een uitgebreide methode biedt voor het evalueren van commercieel vastgoed. Het richt zich niet alleen op duurzaamheid, energie-efficiëntie en ecologische verantwoordelijkheid, maar kijkt ook naar de toekomstbestendigheid en flexibiliteit van de gebouwen, evenals naar de administratieve kant van groene lease-overeenkomsten. Het is een omvangrijke en doordachte aanpak die past bij de groeiende focus op verantwoord ondernemen in de vastgoedsector.

De taxonomie is opgedeeld in allerlei verschillende stukken, zoals:

1. Locatiekenmerken: Hier kijken we naar de buurt. Hoe staat het met de verstedelijking, hoe makkelijk kun je er komen, en zijn er snelwegen of openbaar vervoer in de buurt?
2. Energietransitie en Risico's: Dit gaat over het milieu en klimaat. Denk aan oplaadpunten voor je elektrische auto, risico's met het klimaat, waterstress en zelfs aardbevingsrisico's.
3. Objectkenmerken: Dit deel gaat over het gebouw zelf, zoals wanneer het gebouwd is, wat voor soort constructie het heeft, en of het duurzaamheidscertificaten zoals LEED en BREEAM heeft.
4. Energie: Hier praten we over dingen als zonne-energie, hernieuwbare bronnen, isolatie, verlichting, en hoeveel energie het gebouw verbruikt.
5. Watergebruik: Dit gaat over waterbesparing en hoe het water wordt beheerd, bijvoorbeeld door regenwater opnieuw te gebruiken.
6. Ecologie: Dit deel gaat over groene dingen in en rond het gebouw, zoals groene daken en muren.
7. Toekomstbestendigheid en Flexibiliteit: Hier kijken we naar de toekomst, zoals de planning, het wijzigen van functies, hoe de ruimtes zijn ingedeeld, en of materialen opnieuw kunnen worden gebruikt.
8. Materiaalgebruik: Hier draait het allemaal om het gebruik van duurzame en herbruikbare materialen.
9. Gebouwpaspoort en Green Lease: Dit deel gaat over de administratieve kant van het gebouw en hoe het duurzaam verhuurd wordt.
10. Verbruik en Duurzaamheidsmaatregelen: Tot slot, dit stukje kijkt naar energieverbruik en broeikasgasuitstoot en wat er wordt gedaan om het gebouw energiezuiniger te maken.

RICS neemt initiatief

De initiatieven in Nederland zijn onderdeel van een wereldwijde ontwikkeling - We zien dat RICS, een belangrijke wereldwijde organisatie van vastgoedprofessionals, serieus aan de slag gaat met de ESG-thema's (Environmental, Social en Governance). RICS-taxateurs moeten zich aan bepaalde regels houden en extra aandacht besteden aan zaken als duurzaamheid en ESG wanneer ze een pand beoordelen. Dit betekent dat ze het zogenaamde RICS Red Book moeten volgen, dat allerlei regels en normen bevat.

Wat dit in de praktijk inhoudt? Klanten moeten goed geïnformeerd worden over de belangrijke kwesties rond duurzaamheid en ESG. Taxateurs moeten ook weten wat er in de markt speelt en welke specifieke risico's er zijn in verschillende gebieden. Ze moeten of kunnen gegevens uit allerlei bronnen gebruiken om te beoordelen hoe duurzaam een gebouw is. Het doel en de basis van de waardering moeten hierbij goed worden afgestemd.

Het wordt nog ingewikkelder, want taxateurs moeten ook nadenken over dingen als belastingen, wetten, en verschillende systemen zoals LEED, BREEAM en WELL. Ze moeten ook rekening houden met de planning, zonering, en zelfs ESG-factoren in de financiering en verhuur van het pand. En alsof dat nog niet genoeg is, spelen bedrijfs- en regelgevende vereisten ook een belangrijke rol.

In het kort, het ESG-kader wordt steeds belangrijker. Taxateurs hebben hierbij een bredere rol gekregen en moeten allerlei verschillende factoren overwegen om de waarde van een eigendom zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Dit kan invloed hebben op de marktwaarde, het risicoprofiel en zelfs de kasstroom van een pand. Het uiteindelijke doel? Een nauwkeurigere en uitgebreidere waardering bereiken.

Deze nieuwe benadering is niet zonder uitdagingen. Er zijn veel verschillende factoren die de prijs en marktwaarde van commercieel vastgoed kunnen beïnvloeden, zoals energie-efficiëntie, locatie, en zelfs de intenties van de eigenaar of investeerder. Taxateurs en investeerders moeten dan ook goed samenwerken en een breed perspectief hanteren. Een van de grote vragen hierbij is of het nastreven van ESG-doelen daadwerkelijk leidt tot een andere prijs of zelfs een nieuwe marktwaarde. Het is een boeiende, maar complexe nieuwe wereld in de vastgoedwaardering.

Blue Module heeft de ESG BasicScan gecreëerd, een geavanceerde tool die snel inzicht biedt in de ESG-impact van vastgoedportefeuilles. Door gebruik te maken van de meest recente regelgeving (zoals DUPA 2.0), stelt deze tool taxateurs in staat om op een snelle en efficiënte manier de benodigde ESG-informatie te verzamelen. Dit omvat ook exclusieve informatie over de energieprestaties van het gebouw. Maar we gaan verder dan dat. Onze aanpak maakt het mogelijk om nog meer unieke ESG-data te verzamelen, zoals energiegegevens van slimme meters, informatie over de luchtkwaliteit, en feedback van huurders. Dit levert een dieper inzicht op en helpt bij het nemen van betere beslissingen.