Green Lease en ESG-rapportage: de nieuwe realiteit voor de kantorenmarkt

De kantorenmarkt staat voor een ingrijpende verduurzamingsopgave. ESG-rapportage was tot voor kort vooral een thema voor (institutionele) investeerders en beleidsmakers, maar wint nu snel terrein in de dagelijkse praktijk van huurders en verhuurders in de sterk concurrerende kantorenmarkt. De Green Lease is een instrument dat daarin snel aan belang wint. In dit huurcontract wordt duurzaamheid expliciet vastgelegd.

In Nederland bestaat er (nog) geen wettelijke definitie van de Green Lease. Dat geeft partijen ruimte om eigen afspraken te maken, maar zorgt ook voor onzekerheid zolang er geen uniforme marktstandaard is. Toch zien we dat Green Leases steeds vaker onderwerp zijn van onderhandelingen tussen eigenaren en huurders. Ze leggen gedeelde verantwoordelijkheden vast en maken duurzaamheid concreet – precies wat ESG-criteria vragen.

De drijvende kracht: Paris Proof en Europese regelgeving

De Dutch Green Building Council (DGBC) hanteert als norm dat kantoren in 2050 niet meer dan 70 kWh per m² BVO per jaar mogen verbruiken om Paris Proof te zijn. Daarmee ontstaat een harde doelstelling. Tegelijkertijd dwingen Europese richtlijnen als de SFDR en CSRD institutionele beleggers, fondsen en financiers om ESG-criteria structureel mee te nemen. Ook banken en andere geldverstrekkers eisen bij financiering steeds vaker aantoonbare verduurzaming.
Dit alles maakt ESG-due diligence standaard bij vastgoedtransacties: niet alleen de energieprestatie van een gebouw, maar ook de aanwezigheid van Green Lease-clausules wordt onderdeel van de waardering.

Green Lease: veel meer dan afspraken over energie

Green Leases kunnen een breed scala aan onderwerpen beslaan. De belangrijkste thema’s zijn:

• Energie en gebruik van de ruimte - Eigenaren en huurders leggen afspraken vast over het energieverbruik per m². Overschrijdt een huurder dit plafond, dan volgt een extra betaling. Dit prikkelt tot zuinig gebruik en draagt direct bij aan Paris Proof. Daarnaast kunnen partijen afspreken dat uitsluitend energiezuinige installaties of materialen (zoals LED-verlichting of duurzame fit-outmaterialen) worden toegepast.
• Water en afval - Naast energiegebruik maken partijen afspraken over zuinig watergebruik – waarvan de prijs naar verwachting fors zal stijgen – en over afvalscheiding en recycling. Hiermee verschuift ESG van abstracte beleidsdoelen naar concrete operationele afspraken.

Delen van ESG-informatie cruciaal

Cruciaal is dat data systematisch wordt verzameld, bewezen en assessed. Dit proces maakt het mogelijk om zakelijke afspraken praktisch vorm te geven en alle betrokkenen actief mee te nemen in het verbeteren van ESG-prestaties. Pas daarna kan effectief worden voldaan aan externe rapportageverplichtingen, zowel vrijwillig (bijvoorbeeld BREEAM, GRESB, LEED) als verplicht (CSRD, SFDR, bankregulering - DuPa,CRREM -). Green Leases bevatten daarom vaak bepalingen dat verhuurder en huurder alle relevante data delen.

Split incentives

Vaak betaalt de eigenaar voor verduurzamingsmaatregelen (bijvoorbeeld nieuwe installaties), terwijl de huurder profiteert van lagere energiekosten. Om te voorkomen dat investeringen uitblijven, leggen partijen afspraken vast om de baten te delen. Een veelgebruikt model: 50% van de besparing verlaagt de servicekosten van de huurder, de andere 50% gaat terug naar de eigenaar via een hogere nettohuur. Zo ontstaat een win-winsituatie.

Sociale aspecten

Hoewel de nadruk vaak ligt op de “E” van ESG, zien we ook aandacht voor de “S”. In multi-tenantkantoren kan bijvoorbeeld een communitymanager worden aangesteld om sociale cohesie en welzijn te bevorderen met gezamenlijke activiteiten.

Nog geen standaard, wel duidelijke richting

De ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) heeft in 2022 een nieuw modelhuurcontract voor retailruimten uitgebracht waarin al enkele duurzaamheidsbepalingen zijn opgenomen, zoals de verplichting om energie- en waterverbruik te delen. Maar een volledig Green Lease-model voor kantoren ontbreekt nog. Het ligt echter voor de hand dat de komende jaren meer standaardisering volgt.

Wat dit alles laat zien: Green Leases en ESG-rapportage worden in hoog tempo de norm in de kantorenmarkt. Waar financiële informatie al decennia zorgvuldig wordt verzameld en gecontroleerd, geldt dit nu ook voor niet-financiële ESG-data. Voor eigenaren en huurders betekent dit een gezamenlijke verantwoordelijkheid én een kans om waarde te creëren door verduurzaming.

Blue Module ondersteunt dit proces volledig

Ons platform helpt gebouweigenaren en huurders om ESG-data systematisch te verzamelen, vast te leggen en te delen. Daarmee wordt rapportage richting huurders, financiers en assessoren eenvoudig. Via onze koppelingen naar communitysoftware betrekken we huurders bovendien actief bij hun eigen prestaties. Zo wordt ESG niet alleen meetbaar, maar ook beleefbaar, en levert het tastbare waarde op voor alle partijen.