INREV: focus SFDR meer op noodzakelijke transitie van vastgoed
SFDR is een belangrijke regulering die helpt verandering teweeg te brengen in het vastgoed, maar zou meer toegesneden moeten worden op het vastgoed als assetclass. ESG-proof vastgoed heeft de steun van regulering hard nodig, maar nu dreigt SFDR investering in transitie van bestaande gebouwen te ontmoedigen en zelfs te bevorderen dat beleggers minder duurzame oudere gebouwen afstoten en zich meer concentreren op nieuwbouw.
Vastgoed is misschien niet het meest opvallende onderdeel van de financiële markt, met slechts een aandeel van 3%, maar het heeft een enorm potentieel om de decarbonisatie van de economie en samenleving te versnellen. Dit is vanwege de verantwoordelijkheid van vastgoed voor twee vijfde van de uitstoot van broeikasgassen. De Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) biedt een belangrijke kans om hier verandering in aan te brengen, zo stelt INREV in zijn paper Falling through the cracks: SFDR’s impact on real estate investment. INREV is de koepel van niet-genoteerde vastgoedfondsen in Europa.
De meeste vastgoedproducten met een impact- of duurzaam beleggingsstrategie zijn inmiddels door beleggers aangewezen als Artikel 8 van de SFDR, samen met producten met minder ambitieuze ESG-doelen. Hoewel investeerders een voorkeur hebben voor 'diepgroene' Artikel 9 fondsen, durven fund- en assetmanagers dat niet aan: Voor fondsen volgens artikel 9 is deze aanduiding vereist dat de entiteit zogenoemde niveau 2 verplichte technische normen rapporteert. Dit creëert een probleem voor producten die sterk op duurzaamheid gerichte strategieën hebben, waaronder als kernobjectieven zoals "van verouderd naar groen-strategieën" en voor legacy vastgoedproducten die ESG-doelen hebben.
Institutionele beleggers en beleggingsmanagers die al achter het Parijs-akkoord staan, hebben de steun van regulering nodig om veranderingen teweeg te brengen in de vastgoedmarkt. Het hoofddoel van SFDR is om het kapitaal om te leiden naar meer duurzame investeringen en beleggers te helpen bij hun beslissingen door transparantie te verbeteren en gezamenlijke standaarden in te voeren. Het heeft een brede scope en omvat alle financiële activaklassen, maar het ontbreken van onderscheid tussen statische en meer dynamische activaklassen is een zwakte als het gaat om vastgoed.
Het vertalen van de SFDR naar de vastgoedmarkt is uitdagend, omdat vastgoedbeleggingen een medium- tot lange-termijn investeringshorizon vereisen. Duurzame vastgoedbeleggingen vereisen bijvoorbeeld overgangsstrategieën die de aankoop van inefficiënt vastgoed inhouden en vervolgens door beleggingsbeheer en investering in vastgoed omgevormd worden. Het efficiënt gebruiken van middelen en het garanderen van een net positieve sociale waardegeneratie zijn cruciaal bij het beheer van deze investeringen.
Op dit moment richt SFDR zich op een momentopname van de operationele duurzaamheid van de onderliggende activa, in plaats van op de transitie van die activa. Hierdoor stimuleert SFDR niet de investering in deze noodzakelijke transitie en kan het zelfs leiden tot beleggers die bestaande, inefficiënte activa afstoten. Dit wordt versterkt door het feit dat SFDR de ingebedde koolstof van constructie negeert, wat 11% van de totale EU-emissies vertegenwoordigt.
Het verplicht stellen van meldingsverplichtingen is weliswaar noodzakelijk, zo stelt INREV, maar de huidige categorieën zijn ontworpen voor statische investeringen en leiden niet tot meer transparantie bij investeringsbeslissingen. De periodieke openbaarmakingen, hoewel niet de bedoeling, zullen waarschijnlijk bruikbaar blijken bij het volgen van de strategische doelen van beleggingsproducten ten opzichte van investeringsmilestones binnen lange-termijn bedrijfsplannen. Eventuele aanpassingen gericht op het aanpassen van SFDR aan de privémarkt en vastgoed in het bijzonder, kunnen het potentieel hebben om zijn kracht te versterken en het tempo van de afbouw van koolstof te versnellen.
