ESG stuurt de vastgoedmarkt, wat betekent dat in de praktijk?

De Europese vastgoedmarkt verschuift fundamenteel. ESG is niet langer een aanvullende factor, maar stuurt actief op waarde, risico en besluitvorming. Dat blijkt uit het recente RICS Sustainable Real Estate Survey Europe 2025.

Twee derde van de respondenten ziet de vraag naar duurzame gebouwen toenemen. Tegelijk verwacht 72% dat deze gebouwen hogere huren realiseren, en geeft 63% aan dat ook hogere verkoopprijzen haalbaar zijn. Of dat nu wordt gezien als een ‘green premium’ of een ‘brown discount’ maakt in de praktijk weinig verschil. Duurzaamheid beïnvloedt direct de waarde van vastgoed.

Wat maakt een gebouw ‘duurzaam’?

Hoewel investeerders en huurders vaak in hetzelfde gebouw zitten, kijken ze niet identiek naar duurzaamheid. Beide groepen hechten sterk aan energie-efficiëntie en certificeringen zoals BREEAM. Daar zit weinig discussie, maar het verschil zit in de verdieping.

Huurders leggen de nadruk op wat zij dagelijks ervaren, namelijk kwaliteit van het binnenklimaat en de beschikbaarheid van duurzame energie. Investeerders kijken juist verder vooruit, met meer aandacht voor smart building-technologie, flexibiliteit en risico’s rondom klimaatverandering. Dat verschil is relevant, want het laat zien dat duurzaamheid niet één dimensie heeft, maar afhankelijk is van perspectief.

ESG-beslissingen nog niet gedreven door financiële upside

Als het gaat om investeringsbeslissingen, is de belangrijkste conclusie dat ESG niet primair wordt gedreven door financiële upside. Regelgeving is met afstand de belangrijkste factor (66%), gevolgd door druk vanuit klanten en stakeholders (60%). Zaken als rapportageverplichtingen en reputatie spelen ook een grote rol.

Factoren die je traditioneel associeert met investeringen, zoals hogere rendementen, scoren juist aanzienlijk lager. Dat zegt veel over waar de markt nu staat. ESG is in de eerste plaats een kwestie van risico beperken, voldoen aan regelgeving en toekomstbestendig blijven. Pas daarna komt rendement.

Wat dit zegt over de huidige markt

Deze drie inzichten geven een duidelijk beeld. De vraag naar duurzame gebouwen groeit en de impact op waarde is zichtbaar. Maar de onderliggende drijfveer is nog vooral extern: regelgeving, druk vanuit stakeholders en de noodzaak om risico’s te beheersen. De markt bevindt zich in een tussenfase waarin ESG al wel bepalend is voor besluitvorming, maar nog niet volledig verankerd in hoe prestaties worden gemeten en onderbouwd. Dat verklaart ook waarom onzekerheid over rendement en hoge initiële kosten nog steeds als grootste barrières worden gezien.

Vooruitblik

In een volgend artikel gebaseerd op dit RICS-rapport gaan we in op wat dit betekent voor de praktijk. Want juist daar wordt het interessant. Hoe ga je om met die onzekerheid? Waarom blijft het meten van bijvoorbeeld embodied carbon achter? En wat betekent klimaatbestendigheid concreet voor vastgoedportefeuilles? Daar ligt de volgende stap in de ontwikkeling van ESG in vastgoed.