Van normeren naar presteren

De beoordeling van gebouwen verschuift van theoretische normen naar werkelijke prestaties. Die ontwikkeling was al langer zichtbaar in de vastgoedsector en krijgt nu een plek in het overheidsbeleid, met een Kamerbrief over de implementatie van EPBD IV.

In die brief, op 8 juni verstuurd door minister Boekholt-O'Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), staat dat voor utiliteitsgebouwen wordt onderzocht hoe minimale energieprestatie-eisen niet alleen via een energielabel, maar ook via het werkelijke energieverbruik kunnen worden aangetoond. Dat is een fundamentele verandering in hoe we gebouwen beoordelen.

Van energielabel naar daadwerkelijke gebouwprestatie

EPBD IV is de Europese richtlijn die de verduurzaming van de gebouwde omgeving versnelt door steeds hogere eisen te stellen aan de energieprestaties van gebouwen, met als einddoel een vrijwel emissievrije gebouwvoorraad in 2050.

Jarenlang werd de kwaliteit van gebouwen vooral beoordeeld aan de hand van normatieve berekeningen, zoals energielabels. Die blijven belangrijk, maar vertellen slechts een deel van het verhaal. Het huidige label geeft het theoretische energieverbruik van een gebouw weer, berekend op basis van het gebouw zelf, zonder de gebruiker. Een gebouw kan voldoen aan de norm en tegelijkertijd onnodig veel energie verbruiken, een matig binnenklimaat hebben of hoge exploitatiekosten veroorzaken.

De Kamerbrief van 8 juni laat zien dat ook de overheid deze ontwikkeling onderkent. Voor utiliteitsgebouwen wordt onderzocht hoe minimale energieprestatie-eisen niet alleen via een energielabel, maar ook via het werkelijke energieverbruik kunnen worden aangetoond. De beweging gaat naar de feitelijke prestatie van een gebouw in gebruik: het werkelijke energieverbruik, meetbaar via slimme meters, en de broeikasgasuitstoot die daarvan afgeleid is. Daarmee verschuift de aandacht van theoretische normen naar werkelijke prestaties.

De hele vastgoedketen beweegt mee

Beleggers, financiers, taxateurs, asset managers en vastgoedeigenaren sturen steeds vaker op daadwerkelijk gemeten gebouwprestaties. Niet alleen de huidige energieprestatie wordt belangrijk, maar vooral de vraag of een gebouw ook op langere termijn duurzaam, gezond, betaalbaar en toekomstbestendig blijft.

Beleggers en financiers doen dat met standaarden als CRREM en WEii: CRREM langs decarbonisatiepaden per gebouwtype, WEii door het werkelijke verbruik per vierkante meter vergelijkbaar te maken. Taxateurs doen het via DuPa 2.0, en straks DuPa 3.0, dat actuele gebouwprestaties steeds nadrukkelijker onderdeel maakt van de waardering. Zo verschuift ook in de taxatiepraktijk de aandacht van een momentopname naar een beoordeling van de toekomstige prestaties en risico's van vastgoed.

Deze instrumenten zijn geen verzameling losse initiatieven. Samen illustreren zij een fundamentele verschuiving in de vastgoedsector: van sturen op aannames naar sturen op prestaties. Daarvoor is betrouwbare informatie over gebouwen onmisbaar, om betere beslissingen te nemen.

Wat dit betekent voor eigenaren

De vraag die banken, beleggers en taxateurs stellen, verschuift van wat een gebouw op papier doet naar wat het aantoonbaar doet, nu en de komende jaren. Werkelijk verbruik wordt daarmee stuurinformatie: het bepaalt mede de waarde, het risicoprofiel en de financierbaarheid van vastgoed. Eigenaren die hun gebouwprestaties kennen, onderbouwen en verbeteren, hebben een voorsprong bij taxatie, financiering en verhuur.